শেরপুরে জমির নামজারি ও খতিয়ান: ই-নামজারি, ফি ১,১৭০ টাকা, ভূমি অফিস ও অনলাইনে খাজনা

জমি কিনলেন, উত্তরাধিকারসূত্রে পেলেন বা দানপত্রে নিলেন, কিন্তু নামজারি (খারিজ) না করলে সরকারি খাতায় জমির মালিক আপনি নন। নামজারি ছাড়া খাজনা দেওয়া যায় না, জমি বিক্রি বা ব্যাংক ঋণও আটকে যায়। শেরপুরের পাঁচ উপজেলার ভূমি অফিস কোথায়, অনলাইনে নামজারির আবেদন কীভাবে করবেন, সরকারি ফি কত, কত দিন লাগে, অনলাইনে খতিয়ান-পর্চা তোলা আর ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) দেওয়ার নিয়ম, সব এক লেখায়।

ফি আর নিয়ম নেওয়া হয়েছে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা ও আইন থেকে; অফিসের ঠিকানা-ফোন নেওয়া হয়েছে শেরপুর জেলা ও উপজেলা ভূমি অফিসের তথ্য বাতায়ন থেকে। সরকারি ফির বাইরে কেউ টাকা চাইলে ভূমি সেবা হটলাইন ১৬১২২-এ অভিযোগ করা যায়।

এক নজরে: নামজারির খরচ ও সময়

শেরপুরের উপজেলা ভূমি অফিস (সহকারী কমিশনার, ভূমি)

নামজারির শুনানি, অনুমোদন আর ডিসিআর দেওয়া হয় উপজেলা ভূমি অফিস থেকে। নিচের নম্বরগুলো জেলা তথ্য বাতায়নের সহকারী কমিশনার (ভূমি) তালিকা ও প্রতিটি অফিসের নিজস্ব ওয়েবসাইট থেকে নেওয়া।

অফিসগুলো সরকারি কর্মদিবসে (রবি থেকে বৃহস্পতিবার) খোলা থাকে। শুনানির দিন-সময় নামজারি আবেদনের নোটিশে ও এসএমএসে জানানো হয়। অফিসের অবস্থান দেখতে আমার শেরপুর ম্যাপ খুলুন।

ইউনিয়ন ভূমি অফিস (তহসিল অফিস)

নামজারির আবেদন জমা হলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা (তহসিলদার) জমির রেকর্ড ও দখল যাচাই করে প্রতিবেদন দেন। জমি যে মৌজায়, সেই ইউনিয়ন ভূমি অফিসই আপনার অফিস। পাশাপাশি দুই ইউনিয়নের জন্য অনেক সময় একটি অফিস থাকে। আমাদের সংগ্রহে থাকা অফিসগুলোর তালিকা:

তালিকাটি সম্পূর্ণ নাও হতে পারে; বিশেষ করে ঝিনাইগাতী ও নকলার কয়েকটি ইউনিয়নের অফিসের তথ্য আমরা পাইনি। কোন মৌজা কোন ইউনিয়ন ভূমি অফিসের অধীনে, তা উপজেলা ভূমি অফিসে ফোন করে নিশ্চিত হয়ে নিন।

নামজারি কখন লাগে

• জমি কেনার পর (সাফ-কবলা দলিল রেজিস্ট্রির পর)
• বাবা-মা বা অন্য কারো মৃত্যুর পর উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে (ওয়ারিশ হিসেবে)
• দানপত্র, হেবা, বণ্টননামা বা আদালতের ডিক্রির মাধ্যমে মালিকানা পেলে
• সরকারি খাসজমি বন্দোবস্ত বা নিলামে জমি পেলে

মনে রাখবেন, দলিল রেজিস্ট্রি হয় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে, আর নামজারি হয় ভূমি অফিসে। দুটি আলাদা কাজ; রেজিস্ট্রির পর আলাদা করে নামজারির আবেদন করতে হয়।

অনলাইনে নামজারির আবেদন: ধাপে ধাপে

1. কাগজ স্ক্যান করুন: দলিল, খতিয়ান, খাজনার দাখিলা, এনআইডি আর ছবি স্ক্যান বা মোবাইলে পরিষ্কার ছবি তুলে রাখুন (নিচের তালিকা দেখুন)।
2. পোর্টালে যান: mutation.land.gov.bd-তে গিয়ে নতুন আবেদন শুরু করুন। মোবাইল নম্বর ও এনআইডি দিয়ে নাগরিক হিসেবে নিবন্ধন করে নিতে হতে পারে।
3. অফিস বাছুন: বিভাগ ময়মনসিংহ, জেলা শেরপুর, তারপর উপজেলা ও জমির মৌজা বেছে নিন। এতে আবেদনটি সঠিক উপজেলা ভূমি অফিসে যাবে।
4. আবেদনকারীর তথ্য দিন: নাম, মা-বাবার নাম, ঠিকানা, মোবাইল নম্বর আর ছবি। একাধিক ক্রেতা বা ওয়ারিশ হলে প্রত্যেকের তথ্য যোগ করুন।
5. জমির তথ্য দিন: মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, কতটুকু জমি (শতাংশে) আর যার কাছ থেকে পেয়েছেন তার নাম। দলিলের নম্বর ও তারিখ লিখুন।
6. কাগজ আপলোড করুন এবং সব তথ্য আরেকবার মিলিয়ে নিন।
7. প্রথম ধাপের ফি দিন: কোর্ট ফি ২০ টাকা আর নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা অনলাইনে (কার্ড বা মোবাইল ব্যাংকিং) পরিশোধ করুন। আবেদন নম্বরসহ একটি রসিদ পাবেন; সংরক্ষণ করুন।
8. তহসিলদারের প্রতিবেদন: ইউনিয়ন ভূমি অফিস রেকর্ড ও সরেজমিন যাচাই করে প্রতিবেদন পাঠায়। প্রয়োজনে অফিস থেকে ফোন আসতে পারে।
9. শুনানি: নির্ধারিত দিনে মূল কাগজ নিয়ে সহকারী কমিশনার (ভূমি)-এর কাছে শুনানিতে হাজির হোন। জটিলতা না থাকলে অনেক ক্ষেত্রে অনলাইনে শুনানি হয়।
10. ডিসিআর ফি দিন: আবেদন মঞ্জুর হলে এসএমএস আসবে। তখন ১,১০০ টাকা (রেকর্ড সংশোধন ১,০০০ টাকা + খতিয়ান সরবরাহ ১০০ টাকা) অনলাইনে দিন।
11. ডিসিআর ও খতিয়ান নিন: ফি দেওয়ার পর ডিসিআর (ডুপ্লিকেট কার্বন রসিদ) আর নতুন নামজারি খতিয়ান অনলাইনে ডাউনলোড করা যায়, অফিস থেকেও নেওয়া যায়।
12. খাজনার হোল্ডিং খুলুন: নামজারির পর নতুন খতিয়ান দিয়ে ldtax.gov.bd-তে নিজের নামে হোল্ডিং যুক্ত করে খাজনা দিন (নিচে দেখুন)।

নিজে করতে না পারলে ইউনিয়ন ডিজিটাল সেন্টার বা পৌর ডিজিটাল সেন্টার থেকে আবেদন করিয়ে নিতে পারেন। তবে সরকারি ফি সবসময় অনলাইনেই দেওয়ার কথা; হাতে নগদে বাড়তি টাকা দেবেন না।

নামজারির সরকারি ফি

ভূমি মন্ত্রণালয় ২৬ ফেব্রুয়ারি ২০২৬ সব জেলা প্রশাসককে চিঠি দিয়ে প্রতিটি উপজেলা, সার্কেল, ইউনিয়ন ও পৌর ভূমি অফিসে সেবার ফির তালিকা সাইনবোর্ডে টাঙানোর নির্দেশ দেয়। মন্ত্রণালয় জানিয়েছে, এই তালিকার বাইরে কোনো ফি নেই।

অন্যান্য ভূমি সেবার ফি

কত দিন লাগে

• সাধারণ ক্ষেত্রে: ২৮ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তির কথা।
• প্রবাসী বাংলাদেশি: মহানগর এলাকায় ১২ কার্যদিবস, অন্যান্য এলাকায় (শেরপুরসহ) ৯ কার্যদিবস।
• সনদপ্রাপ্ত বীর মুক্তিযোদ্ধা: ১০ কার্যদিবস।
• গুরুত্বপূর্ণ, রপ্তানিমুখী বা বিদেশি বিনিয়োগের শিল্পপ্রতিষ্ঠান: ৭ কার্যদিবস।

বাস্তবে অনেক ক্ষেত্রে বেশি সময় লাগে; ২০২২ সালে প্রথম আলোর প্রতিবেদনে দেশজুড়ে গড় সময় পাওয়া গিয়েছিল ৪৩ দিন। কাগজ অসম্পূর্ণ থাকলে, ওয়ারিশদের মধ্যে আপত্তি থাকলে বা জমি নিয়ে মামলা থাকলে আরও দেরি হয়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী কাগজ ঘাটতির কারণে আবেদন সরাসরি বাতিল করা যাবে না; প্রথম আদেশেই কোন কাগজ লাগবে তা জানিয়ে সাধারণত সাত কার্যদিবস সময় দিতে হবে। দলিলের নামের সঙ্গে এনআইডির নামের অমিল বা মোবাইল নম্বর ভুল হওয়াও বাতিলের কারণ হতে পারে না।

প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের তালিকা

• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র ও এক কপি সাম্প্রতিক ছবি
• যে দলিলে জমি পেয়েছেন তার কপি (ক্রয়, দান, হেবা বা বণ্টননামা)
• বিক্রেতা বা পূর্বমালিকের নামের খতিয়ানের কপি (সর্বশেষ জরিপ ও নামজারি খতিয়ান)
• বায়া দলিল বা পূর্বের দলিল (মালিকানার ধারাবাহিকতা দেখাতে)
• হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) পরিশোধের দাখিলা
• উত্তরাধিকারের ক্ষেত্রে ইউনিয়ন পরিষদ বা পৌরসভা থেকে নেওয়া ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যু সনদ, এবং প্রয়োজনে ওয়ারিশদের বণ্টননামা
• আদালতের ডিক্রির ক্ষেত্রে রায় ও ডিক্রির সার্টিফায়েড কপি
• প্রতিনিধি দিয়ে আবেদন করলে আমমোক্তারনামা (পাওয়ার অব অ্যাটর্নি)

শুনানির দিন সব কাগজের মূল কপি সঙ্গে নিয়ে যাবেন।

অনলাইনে খতিয়ান ও পর্চা দেখা

সিএস, এসএ, আরএস, বিএস/সিটি জরিপের খতিয়ান, নামজারি খতিয়ান আর মৌজা ম্যাপ এখন ভূমি মন্ত্রণালয়ের dlrms.land.gov.bd (ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপ ব্যবস্থাপনা) পোর্টালে খোঁজা যায়। আগের ই-পর্চা সেবাও এখানেই চলে এসেছে।

1. dlrms.land.gov.bd-তে গিয়ে “সার্ভে খতিয়ান” বা “নামজারি খতিয়ান” বেছে নিন।
2. বিভাগ ময়মনসিংহ, জেলা শেরপুর, উপজেলা, খতিয়ানের ধরন (যেমন এসএ, আরএস) আর মৌজা বাছুন।
3. খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর বা মালিকের নাম দিয়ে খুঁজুন। খতিয়ানের তথ্য বিনা খরচে দেখা যায়।
4. দাপ্তরিক কাজে লাগলে অনলাইন কপি (কিউআর কোডসহ) বা সার্টিফায়েড কপির আবেদন করে ফি দিন। সার্টিফায়েড কপি ডাকে বা অফিস থেকে সংগ্রহ করা যায়।

পুরোনো জরিপের (সিএস, এসএ, আরএস) খতিয়ান অনলাইনে না পেলে বা হাতে লেখা পুরোনো রেকর্ডের সার্টিফায়েড কপি লাগলে জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ের রেকর্ড রুমে যোগাযোগ করুন: জেলা প্রশাসকের কার্যালয়, নয়আনী বাজার, শেরপুর-২১০০, ফোন ০২৯৯৮৮১৩৩৫২, ০১৭৪৬-৭৯৮৩৭৬।

অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) দেওয়া

ভূমি উন্নয়ন কর এখন শুধু অনলাইনে নেওয়া হয়, ঠিকানা ldtax.gov.bd। ১ জুলাই ২০২৪ থেকে করের বছর জাতীয় অর্থবছরের মতো ১ জুলাই থেকে ৩০ জুন ধরা হয় (আগে ছিল বাংলা সন)।

1. ldtax.gov.bd-তে মোবাইল নম্বর, এনআইডি আর জন্মতারিখ দিয়ে নাগরিক নিবন্ধন করুন।
2. “হোল্ডিং যুক্ত করুন” থেকে বিভাগ, জেলা শেরপুর, উপজেলা, মৌজা আর খতিয়ান নম্বর দিয়ে নিজের জমি যুক্ত করুন। খতিয়ানের কপি আর এনআইডি আপলোড করতে হয়।
3. ইউনিয়ন ভূমি অফিস হোল্ডিং অনুমোদন করলে বকেয়া ও হাল সনের কর দেখাবে।
4. কার্ড বা মোবাইল ব্যাংকিংয়ে কর পরিশোধ করুন এবং কিউআর কোডসহ দাখিলা (রসিদ) ডাউনলোড করে রাখুন।

• কৃষিজমিতে ছাড়: ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী কোনো ব্যক্তি বা পরিবারের মোট কৃষিজমি ২৫ বিঘা (৮.২৫ একর) পর্যন্ত হলে কৃষিজমির কর দিতে হয় না; এর বেশি হলে পুরো কৃষিজমির ওপর কর প্রযোজ্য। তবু নামজারি ও খতিয়ান হালনাগাদ রাখতে শূন্য করের দাখিলা নিয়ে রাখা ভালো।
• অকৃষি জমি (বসতবাড়ি, দোকান, শিল্প) জমির ব্যবহার ও এলাকার শ্রেণি অনুযায়ী শতাংশপ্রতি হারে কর দিতে হয়; আপনার হোল্ডিংয়ে কত কর এসেছে তা পোর্টালেই দেখা যায়।
• বকেয়া: একটানা তিন বছর কর না দিলে বছরে ৬.২৫% হারে জরিমানা যোগ হয় এবং পরে সার্টিফিকেট মামলায় বকেয়া আদায় করা হয় (আইনের বিল সংসদে উত্থাপনের সময় প্রকাশিত তথ্য)।

দলিল রেজিস্ট্রির জন্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিস

জমি কেনাবেচা বা দানের দলিল রেজিস্ট্রি হয় সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে; রেজিস্ট্রির পরই নামজারির আবেদন করুন।

যেসব ভুলে নামজারি আটকে যায়

• ভুল মৌজা বা ভুল উপজেলা বেছে আবেদন করা।
• দলিলের দাগ-খতিয়ান নম্বর আর আবেদনে লেখা নম্বর না মেলা।
• উত্তরাধিকারে সব ওয়ারিশের নাম না দেওয়া, বা ওয়ারিশ সনদের সঙ্গে আবেদনের নাম না মেলা।
• বিক্রেতার নিজের নামেই নামজারি না থাকা (আগে বিক্রেতার নামজারি করাতে হয়)।
• খাজনা বকেয়া রেখে আবেদন করা।
• শুনানির এসএমএস খেয়াল না করে নির্ধারিত দিনে হাজির না হওয়া।
• মঞ্জুরের পর ডিসিআর ফি না দেওয়া; ফি না দিলে নামজারি সম্পন্ন হয় না।
• দালালের হাতে নগদ টাকা দেওয়া। সব সরকারি ফি অনলাইনে দিন।

প্রায়ই জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন

নামজারি আর জমি রেজিস্ট্রি কি একই জিনিস?

না। রেজিস্ট্রি হলো দলিল সম্পাদন, যা হয় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে। নামজারি হলো সরকারি রেকর্ডে (খতিয়ানে) নতুন মালিকের নাম তোলা, যা করে উপজেলা ভূমি অফিস।

বাবার মৃত্যুর পর ভাই-বোনেরা কি একসঙ্গে নামজারি করতে পারবেন?

হ্যাঁ। ওয়ারিশ সনদ ও মৃত্যু সনদ দিয়ে সব ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করতে পারেন। নিজেদের মধ্যে বণ্টন করে আলাদা আলাদা নামজারি করতে চাইলে রেজিস্ট্রিকৃত বণ্টননামা দলিল দিলে কাজ সহজ হয়।

আবেদনের অবস্থা কীভাবে জানব?

mutation.land.gov.bd-তে আবেদন নম্বর দিয়ে অবস্থা দেখা যায়; প্রতিটি ধাপে আবেদনকারীর মোবাইলে এসএমএসও যায়। দীর্ঘদিন আটকে থাকলে উপজেলা ভূমি অফিসে বা ১৬১২২-এ যোগাযোগ করুন।

নামজারি নামঞ্জুর হলে কী করব?

নামঞ্জুরের আদেশে কারণ লেখা থাকে। কাগজের ঘাটতি হলে তা পূরণ করে আবার আবেদন করা যায়। আদেশে সংক্ষুব্ধ হলে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)-এর কাছে আপিল করা যায়।

প্রবাসে থেকে কি নামজারি করা যায়?

হ্যাঁ, অনলাইনে আবেদন করা যায় এবং প্রবাসীদের জন্য কম সময়সীমা নির্ধারিত আছে। শুনানিতে প্রতিনিধি পাঠাতে চাইলে বৈধ আমমোক্তারনামা লাগবে।

দরকারি লিংক ও হটলাইন

• ই-নামজারি (mutation.land.gov.bd)
• খতিয়ান ও মৌজা ম্যাপ (dlrms.land.gov.bd)
• ভূমি উন্নয়ন কর (ldtax.gov.bd)
• ভূমি তথ্য বাতায়ন (land.gov.bd)
• ভূমি সেবা হটলাইন: ১৬১২২

জেলার অন্যান্য সরকারি দপ্তরের ফোন নম্বর পাবেন শেরপুরের জরুরি ফোন নম্বর লেখায়, আর উপজেলা-ইউনিয়নের পরিচিতি শেরপুর জেলা গাইড-এ।

সূত্র

• উপজেলা ভূমি অফিস, শেরপুর সদর (তথ্য বাতায়ন): তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• উপজেলা ভূমি অফিস, নালিতাবাড়ী (তথ্য বাতায়ন): তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• শেরপুর জেলা তথ্য বাতায়ন: তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• উপজেলা ভূমি অফিস, ঝিনাইগাতী (তথ্য বাতায়ন): তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• উপজেলা ভূমি অফিস, নকলা (তথ্য বাতায়ন): তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• শেরপুর সদর উপজেলা পোর্টাল — সদর সাব-রেজিস্ট্রি অফিস: তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• সাব-রেজিষ্টার এর কার্যালয়, নালিতাবাড়ী (তথ্য বাতায়ন): তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়, শ্রীবরদী (sr.sreebordi.sherpur.gov.bd): তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• ঝিনাইগাতী উপজেলা তথ্য বাতায়ন — উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ঝিনাইগাতী: তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• নকলা উপজেলা তথ্য বাতায়ন — সরকারি অফিস: তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• শেরপুর জেলা তথ্য বাতায়ন — কালেক্টরেটের কর্মকর্তাবৃন্দ: তথ্য বাতায়ন পাতা (দেখা হয়েছে অক্টোবর ২০২৬)
• শেরপুর জেলা তথ্য বাতায়ন: সহকারী কমিশনার (ভূমি) তালিকা
• দ্য ডেইলি স্টার বাংলা: ভূমি অফিসে সেবা ফি সাইনবোর্ডে টানানোর নির্দেশ (২৬ ফেব্রুয়ারি ২০২৬); বাংলা ট্রিবিউন: কোন সেবায় কত ফি, টাঙাতে হবে সব ভূমি অফিসে (২৬ ফেব্রুয়ারি ২০২৬)
• প্রথম আলো: নির্ধারিত সময়ে শেষ হচ্ছে না ই-নামজারি, লাগছে গড়ে ৪৩ দিন (২৮ সেপ্টেম্বর ২০২২), কাগজপত্রের ঘাটতিতে নামজারি আবেদন বাতিল করা যাবে না (১৮ জুলাই ২০২২)
• বাংলাদেশ আইন তথ্য ভাণ্ডার: ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩; ভূমি মন্ত্রণালয়: ১ জুলাই ২০২৪ থেকে ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের সময়কাল; দ্য ডেইলি স্টার বাংলা: ২৫ বিঘার বেশি কৃষিজমি থাকলে দিতে হবে কর, বিল উত্থাপন

সর্বশেষ হালনাগাদ: অক্টোবর ২০২৬। নামজারির সময়সীমার নির্দেশনাটি ২০২২ সালের প্রতিবেদন থেকে নেওয়া; এরপর বদলের কোনো সরকারি ঘোষণা আমরা পাইনি। ফি ও নিয়ম সরকার বদলাতে পারে; আবেদনের আগে ভূমি অফিসের সাইনবোর্ড বা ১৬১২২-এ যাচাই করে নিন।